2020年，對購房人來說，是一個新的購房良機(jī)。
當(dāng)前，青島市場供應(yīng)量充足，購房人選擇更多，價格更為透明，波動變小。在經(jīng)過2019年的回調(diào)之后，市場更為健康，風(fēng)險變小。
買房所要做的，關(guān)鍵是選對區(qū)域。首先是自己居住，要方便；二是所住片區(qū)在未來幾年是人口聚集的重點(diǎn)區(qū)域，市場需求大，就算今后兩三年內(nèi)因?yàn)檎w市場平穩(wěn)而上升幅度不大，但為將來的資產(chǎn)升級集聚潛力。
大周期的底部 從來都是買房良機(jī)
其實(shí)，發(fā)現(xiàn)市場的機(jī)會點(diǎn)也不難，上面這張圖是國家統(tǒng)計局公布的青島二手房價格指數(shù)的變化，這其中有兩個周期，2012年3月到2015年3月是一個波動周期，2015年4月至今是第二個波動周期，目前已經(jīng)接近第二個周期的底部。
許多人因?yàn)闆]有在2015年買到房而扼腕嘆息，那么在四年之后，現(xiàn)在這樣的機(jī)會確實(shí)正在呈現(xiàn)，當(dāng)然前提是自住，房住不炒。
另外，隨著一手房價格回調(diào)，2019年年底青島也出現(xiàn)一波顯著的“翹尾”行情。根據(jù)克而瑞監(jiān)測，2019年四季度青島新建商品住宅成交417.74萬方，環(huán)比上漲9.34%，同期全市的成交價格出現(xiàn)微跌，這一跡象說明價格回調(diào)已經(jīng)在激發(fā)購買力釋放。
對于今年的市場走勢，中央已經(jīng)定調(diào)，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，特別是房價，穩(wěn)定不僅是“控漲”也要“控跌”。目前看，年內(nèi)房價不會出現(xiàn)大幅波動，價格以穩(wěn)為主，近期熱門樓盤釋放的價格，確實(shí)也呈現(xiàn)出筑底行情。
購房門檻的降低，疊加降息預(yù)期上漲，至上半年成交量有穩(wěn)增長的底氣，曾被高房價逼走的人群，也會漸漸回來。
主城向北外溢 依然是主流方向
近年來，西海岸建成區(qū)快速擴(kuò)圍，即墨撤市劃區(qū)，使得青島城區(qū)進(jìn)一步放大，但城區(qū)人口的密度與人口分布情況不可能馬上改變。
傳統(tǒng)的東岸主城區(qū)依然是客戶最多，需求最大、購買力最強(qiáng)的需求。但由于主城區(qū)一手房供應(yīng)不足，需求外溢是必然的。
由于陸路聯(lián)系性強(qiáng)，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，主城向北到城陽、尤其城陽南部方向外溢，依然是主流方向。在南北流動的路徑上，黑龍江路-福州路這條軸線承擔(dān)超過一半的流量。
黑龍江路沿線房價梯度分布
黑龍江路沿線，也是青島主城房地產(chǎn)開發(fā)最活躍的一條線。
南端起點(diǎn)處是新都心和浮山新區(qū)，目前有保利天匯、保利大國璟、和達(dá)君玥在售，價格26000-30000元/平；
向北到李村商圈，有龍湖春江天境、金水云麓，價格23000-26000/元；
繼續(xù)往北到上王埠、丹山，有融創(chuàng)都會中心、鑫江桂花園、鑫江華府，價格17000-20000元/平；
再向北到城陽區(qū)中心，有海信觀瀾、雙利城央府，價格14000-16000元/㎡。
如果是在市南、市北工作，從通勤成本、房價承受力來綜合考量，向北能接受的最大范圍基本落在丹山這個區(qū)域，從丹山直線向南15公里范圍內(nèi)，可覆蓋新都心、CBD、金家?guī)X，17公里可到五四廣場，自駕時間能控制在1個小時；如果是坐地鐵兼走高速的話，時間成本還可以進(jìn)一步壓縮。已公示的地鐵三期建設(shè)規(guī)劃，15號線一期初步規(guī)劃沿黑龍江路鋪設(shè)，未來南北的通勤時間還會大幅縮短。
鑫江水青花都 大城再歸來
已入住4000余戶 配套更加齊全
目前黑龍江路沿線李村商圈以南的置業(yè)門檻卡在300萬，對資金水平要求不低。上王埠、丹山片區(qū)的價格比較親民，置業(yè)門檻低至160萬，今年鑫江水青花都計劃推出三期觀山組團(tuán)，將使這一片的市場更受矚目。
在鑫江的一系列產(chǎn)品，鑫江水青花都是離原來主城區(qū)最近的項(xiàng)目。搜一下百度地圖就會發(fā)現(xiàn)，這個項(xiàng)目已經(jīng)探入李滄區(qū)，其實(shí)比我們概念認(rèn)知中重慶路上的幾個李滄項(xiàng)目，離市區(qū)更近。
從交通上，占據(jù)黑龍江路，無論是開車、坐公共交通，到達(dá)青島沿海核心區(qū)域的通勤時間都更短。
鑫江水青花都上一個熱銷期在2016、2017年，那兩年期間銷售4000余套，居整個城陽首位。不少購房客戶，正是看到了水青花都的這一優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)了住在城陽，生活、工作上卡位主城區(qū)的居住理想。
目前，鑫江水青花都一二期產(chǎn)品已經(jīng)交付，4000余戶居住入住后，人口已經(jīng)過萬人，現(xiàn)在看鑫江水青花都平時的社區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)、開店情況、路邊車位停車情況，就能對其成熟大社區(qū)的氛圍一目了然。
外部的大商業(yè)配套來看，鑫江水青花都地北有鑫江東方城，南有李滄萬達(dá)廣場，社區(qū)已有的人口聚集密度、商業(yè)配套比東李世園板塊并不弱，而價格水平更有優(yōu)勢。
教育方面，社區(qū)北側(cè)城陽17中新校區(qū)、社區(qū)內(nèi)部花都幼兒園已經(jīng)啟用，鑫江水青花都·觀山旁還將新建一所小學(xué)，進(jìn)一步滿足百萬大盤的教育需求。
鑫江·水青花都三期效果圖
目前黑龍江路沿線李村商圈以南的置業(yè)門檻卡在300萬，對資金水平要求不低。上王埠、丹山片區(qū)的價格比較親民，置業(yè)門檻低至160萬，今年鑫江水青花都計劃推出三期觀山組團(tuán)，將使這一片的市場更受矚目。
在鑫江的一系列產(chǎn)品，鑫江水青花都是離原來主城區(qū)最近的項(xiàng)目。搜一下百度地圖就會發(fā)現(xiàn)，這個項(xiàng)目已經(jīng)探入李滄區(qū)，其實(shí)比我們概念認(rèn)知中重慶路上的幾個李滄項(xiàng)目，離市區(qū)更近。
從交通上，占據(jù)黑龍江路，無論是開車、坐公共交通，到達(dá)青島沿海核心區(qū)域的通勤時間都更短。
鑫江水青花都上一個熱銷期在2016、2017年，那兩年期間銷售4000余套，居整個城陽首位。不少購房客戶，正是看到了水青花都的這一優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)了住在城陽，生活、工作上卡位主城區(qū)的居住理想。
目前，鑫江水青花都一二期產(chǎn)品已經(jīng)交付，4000余戶居住入住后，人口已經(jīng)過萬人，現(xiàn)在看鑫江水青花都平時的社區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)、開店情況、路邊車位停車情況，就能對其成熟大社區(qū)的氛圍一目了然。
外部的大商業(yè)配套來看，鑫江水青花都地北有鑫江東方城，南有李滄萬達(dá)廣場，社區(qū)已有的人口聚集密度、商業(yè)配套比東李世園板塊并不弱，而價格水平更有優(yōu)勢。
教育方面，社區(qū)北側(cè)城陽17中新校區(qū)、社區(qū)內(nèi)部花都幼兒園已經(jīng)啟用，鑫江水青花都·觀山旁還將新建一所小學(xué)，進(jìn)一步滿足百萬大盤的教育需求。
鑫江·水青花都三期效果圖
與前兩期不同，鑫江水青花都·觀山的容積率只有1.6，整個社區(qū)全部是11層小高層。
大家都知道，容積率低意味著漫步在更大的公共空間中，沐浴更多的陽光，均分到更多的公共配套等等，這些都不贅言。
只從數(shù)據(jù)來細(xì)數(shù)，2018年、2019年是青島土地供應(yīng)集中的兩年，這其中市南三區(qū)和嶗山，只出過三塊容積率小于或等于1.6的土地。兩塊是海信地產(chǎn)拿到的嶗山北宅地塊，定名為北澗山居，海信與嶗山兩個標(biāo)簽之下，一定是高端項(xiàng)目；一塊是融創(chuàng)在洛陽路拿地，住宅供應(yīng)只有1.3萬平米。
城陽出過幾塊低于1.6容積率地塊，但鑫江·水青花都已是城陽最南端了。所以站在花都向南看，這種容積率地塊要么買不起，要么搶不起，要么可能也住不慣。
所以說，身在市區(qū)，鑫江·水青花都的低容積率本身，有著非常大的稀缺性。
產(chǎn)品規(guī)劃上看，觀山真正為有一定經(jīng)濟(jì)條件的社會新銳階層，事業(yè)處在上升期的新婚夫妻或三口之家量身定制。
鑫江水青花都·觀山戶型為95-128㎡三居四居，無論內(nèi)部空間還是公共空間都兼顧家庭成員的生活需求，尤其是老人與孩子。觀山打造出全齡化社區(qū)的概念，圍繞兒童、青年、老年三代人的需求，打造專屬的社區(qū)配套。
住在觀山，不同年齡段的孩子有各自的游玩空間，0-3歲的活動區(qū)設(shè)置搖搖馬、傳聲器、圖案鋪裝，同時設(shè)置專門的看護(hù)區(qū)；3-6歲活動區(qū)設(shè)置了滑索秋千，沙坑，滑梯等；6-12歲的活動場地設(shè)置攀爬區(qū)以及充足的場地，充分滿足兒童的游樂、探索等活動。
社區(qū)內(nèi)設(shè)有約800㎡沐浴陽光的大草坪，業(yè)主在戶外休憩、游玩自然而至，這是一個復(fù)合型的使用空間，有互動、有交流；社區(qū)健康運(yùn)動系統(tǒng)包含約1.5+0.8公里雙環(huán)健康跑道，樓間空間平均設(shè)置2-3處健身玩樂空間，有半籃球場，乒乓球臺等等。
不仰仗外部環(huán)境的優(yōu)勢，而是將社區(qū)內(nèi)部景觀打造出品質(zhì)，形成內(nèi)外一體的觀景環(huán)境，這幾乎是鑫江產(chǎn)品的一大特色。
鑫江水青花都·觀山全部是11層的小高層，所以站在社區(qū)可以有很好的觀山效果，北望丹山，東望嶗山，蒼翠層疊，養(yǎng)人心性。
鑫江水青花都·觀山與丹山一路之隔，住在觀山，攀登丹山，不僅是健身，還有文化上的含義。
丹山為嶗山余脈，早在上世紀(jì)上半葉，就有“丹邱春賞”的美譽(yù)，被青島的文人雅士譽(yù)為“青島十景”之一，與琴嶼飄燈（小青島）、飛閣回瀾(棧橋）、東園花海（中山公園）齊名。
丹山景色
鑫江水青花都·觀山采用“新山水”景觀風(fēng)格，巧妙利用地勢高差，打造多層次的景觀空間，形成“芳菲五園”的景觀格局。
觀山項(xiàng)目景觀面積達(dá)到約6萬平，水系面積約2200多平，進(jìn)入主入口就是一條長度超過120米的景觀長廊，社區(qū)就像一座公園，每天回家，先游園，后入戶。
關(guān)于宜居，越來越多的購房者開始認(rèn)同，改善區(qū)并非單純指房價高的區(qū)域，更多的宜居因素如空氣、視野感官、出行、鄰里氛圍都應(yīng)成為改善區(qū)域的考核指標(biāo)。基于此，再看丹山腳下水青花都，美好的生活場景躍然眼前。
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